Jak działa koszt budowy domu i co wchodzi w stawkę za m²
Koszt budowy domu liczy stawkę 2026 za m² stanu: surowy otwarty, zamknięty, deweloperski albo pod klucz. Bierze wymiary obrysu albo gotowe m². Wynik aktualizuje się od razu — nie ma przycisku „Oblicz”.
Domyślny przykład to 12 × 10 m, czyli 120 m², stan deweloperski 6 000 zł/m²: 720 000 zł. 6 000 zł to próg Extradom/Sekocenbud Q2 2026 i środek Lendi 5 500–6 500. Narzędzie nie jest kosztorysem generalnego.
Fundamenty licz w koszcie fundamentów, mury w cenniku murowania. Tu stawka jest za cały stan, nie za jedną ekipę.
Jak obliczyć koszt budowy domu — wzór na m² i stan
- K
- szacunek, zł
- A
- powierzchnia, m²
- c
- stawka, zł/m²
Preset deweloperski wstawia 6 000 zł. Surowy otwarty 2 600, zamknięty 3 800, pod klucz 7 500, premium 8 800. To komplet stanu, nie sama robocizna murarza.
Ile kosztuje budowa domu 120 m² deweloperski — przykład
- Wymiary 12 × 10 m → 120 m².
- Preset stan deweloperski — 6 000 zł/m².
- 120 × 6 000 = 720 000 zł — tyle samo w panelu.
- Pod klucz 7 500 zł: 120 × 7 500 = 900 000 zł.
150 m² deweloperski: 900 000 zł. Surowy otwarty na 120 m²: 312 000 zł. money.pl w czerwcu 2026 podawał średnio 848 tys. na 120 m² — bliżej wyższego deweloperskiego.
Jak zmierzyć metraż, zanim wycenisz koszt budowy domu
Bierz PUM z projektu, nie obrys dachu i nie działkę. Prostokąt 12 × 10 m jest modelem. L-kę podziel na dwa pomiary. Garaż wliczaj tylko, gdy ekipa liczy go w stanie.
Nie wklejaj metrażu z ewidencji 1 000 m². Kondygnacje 60 + 60 = 120 m², nie 12 × 10 z ogrodem zimowym „na oko”.
Cena budowy domu za m² 2026 — surowy, deweloperski, klucz
| Stan | Preset | Źródło |
|---|---|---|
| Surowy otwarty | 2 600 | poniżej deweloperskiego Lendi / sigma-house |
| Surowy zamknięty | 3 800 | poniżej deweloperskiego 4 600–6 300 |
| Deweloperski | 6 000 | Extradom Q2 2026; Lendi 5 500–6 500 |
| Pod klucz | 7 500 | Lendi 6 500–9 000; Murator 6–9 tys. |
| Premium | 8 800 | góra sigma-house pod klucz 6 200–8 800 |
Jak czytać oferty ekipy i czego nie ma w stawce za m²
Ekipa generalna na 120 m² deweloperski to zwykle 8–14 miesięcy, nie jeden sezon. 720 000 zł nie zawiera działki ani przyłączy.
Poniżej 70 m² dojazd i ruszt zjadają stawkę za m². Powyżej 200 m² licz negocjację, nie cennik z ogłoszenia na bliźniak.
Co zniekształca koszt budowy domu i kiedy cennik kłamie
Metraż z działki zamiast PUM. 1 000 m² gruntu × 6 000 zł to błąd jednostki.
Surowy wsadzony jako deweloperski. 2 600 zł nie ma tynków ani instalacji.
Działka i przyłącza w 720 000 zł. Preset jest za budynek.
Netto porównane z brutto. 720 000 × 1,08 albo 1,23 to już inna umowa.
Stawka 2019 „3 000 zł/m²”. Q2 2026 z Extradom już jest powyżej 6 tys. netto.
Założenia: czego koszt budowy domu nie dolicza
- Nie liczy działki, projektu ani przyłączy.
- Nie dolicza ogrodzenia, tarasu ani kuchni na wymiar.
- Stawki 2026 są środkiem widełek stanu, nie fakturą z Twojej gminy.
- Nie zastępuje kosztorysu inwestorskiego ani pozwolenia.
Źródła kosztu budowy domu 2026 i data weryfikacji
- Extradom / farmer.pl — Q2 2026 powyżej 6 000 zł/m² netto deweloperski.
- money.pl — czerwiec 2026, 120 m² średnio 848 tys. (ok. 7 069 zł/m²).
- sigma-house — deweloperski 4 600–6 300, pod klucz 6 200–8 800.
- Lendi — deweloperski 5 500–6 500, pod klucz 6 500–9 000.
- Murator — deweloperski ok. 5–6,5 tys., pod klucz 6–9 tys. zł/m².
- Ostatnia weryfikacja: 28 sierpnia 2026.
Najczęstsze pytania: koszt budowy domu i cena za m²
Ile kosztuje budowa domu 120 m² w 2026?
W przykładzie 120 m² × 6 000 zł/m² = 720 000 zł w stanie deweloperskim. 6 000 zł to próg Extradom/Sekocenbud Q2 2026 (powyżej 6 tys. netto) i środek Lendi 5 500–6 500. Panel przy 12 × 10 m pokazuje tę samą sumę, bez przycisku „Oblicz”.
money.pl w czerwcu 2026 podawał średnio 848 tys. na 120 m² (ok. 7 069 zł/m²) — to bliżej wyższego deweloperskiego albo lekkiego pod klucz. Preset pod klucz 7 500 zł daje 900 000 zł, premium 8 800 zł — 1 056 000 zł.
Ile za stan surowy otwarty i zamknięty?
Surowy otwarty w presecie to 2 600 zł/m²: 120 × 2 600 = 312 000 zł. Zamknięty 3 800 zł: 456 000 zł. To robocizna z materiałem konstrukcji, nie stolarka premium ani instalacje pod tynk.
Sigma-house 2026 daje deweloperski 4 600–6 300, pod klucz 6 200–8 800. Nasze 2 600 / 3 800 są poniżej deweloperskiego z Lendi — nie wsadzaj w nie kuchni i płytek.
Czy 6 000 zł/m² jest netto czy brutto?
Extradom i farmer.pl piszą o progu powyżej 6 000 zł/m² netto deweloperski. Kalkulator mnoży 6 000 × 120 = 720 000 i nie zgaduje VAT. Porównuj oferty w tym samym podatku i tym samym zakresie (z działką albo bez).
Przy 8% na 720 000 zł netto doliczysz 57 600 zł. Przy 23% — 165 600 zł. Nie mieszaj cennika netto z fakturą brutto sąsiada.
Czy w 6 000 zł jest działka i przyłącza?
Nie. Preset deweloperski to budynek: stan surowy, stolarka, tynki, wylewki, instalacje bez białego montażu. Działka, przyłącza, ogrodzenie i projekt są poza 720 000 zł.
Fundamenty licz osobno w koszcie fundamentów, jeśli porównujesz samą płytę. Dach na gotowo — w koszcie dachu, nie w 6 000 zł drugi raz.
Ile kosztuje dom 150 m² pod klucz?
Preset 7 500 zł × 150 = 1 125 000 zł. Premium 8 800 × 150 = 1 320 000 zł. Deweloperski 6 000 × 150 = 900 000 zł. To te same stawki co przy 120 m², tylko inny metraż.
Murator 2026: deweloperski ok. 5–6,5 tys., pod klucz 6–9 tys. zł/m². 7 500 jest w środku pod klucz, nie na górze Warszawy.
Czy wynik zastępuje kosztorys inwestorski?
Nie. 720 000 zł to szacunek ze środka widełek 2026, nie umowa z generalnym. Wieniec, grunt słaby i zmiana projektu potrafią dodać 10–20%.
Weź trzy oferty z rozbiciem na stan. Wpisz ich zł/m² w pole własne — panel pokaże 120 m² razy nową stawkę od razu.
Jak zmierzyć metraż do kosztu budowy domu?
Bierz powierzchnię użytkową z projektu (PUM), nie obrys dachu i nie działkę. Prostokąt 12 × 10 m w przykładzie to model, nie Twój rzut. L-kę podziel na dwa prostokąty.
Nie wklejaj metrażu z aktu działki. 1 000 m² gruntu × 6 000 zł to błąd jednostki. Kondygnacja 60 + 60 m² = 120 m², nie 12 × 10 obrysu z garażem.
Co zniekształca koszt budowy domu?
Pomieszanie stanu (surowy vs deweloperski), netto vs brutto, metraż z działką, pominięte przyłącza i „sąsiad zbudował za 3 000 zł/m²” sprzed dwóch lat. Stawka 800 zł/m² to zwykle sam szkielet bez dachu.
Licznik ostrzega przy stawce poniżej 8 zł (pomyłka jednostki) i przy metrażu poniżej 3 m². Q2 2026 z Extradom już nie wraca do 4 000 zł deweloperskiego.
Skąd 6 000 zł i 7 500 zł w presetach?
6 000 zł: próg Extradom Q2 2026 i środek Lendi 5 500–6 500. 7 500 zł: środek Lendi pod klucz 6 500–9 000 i Murator 6–9 tys. 8 800 zł jest górą sigma-house pod klucz.
Data weryfikacji: sierpień 2026. Wpisz własną ofertę, gdy masz już trzy wyceny z rozbiciem na stan.
Czy narzędzie sprzedaje ekipę albo projekt?
Nie. Zero koszyka, zero marki składu i zero CTA. Liczy tylko m² × stawkę. Obliczenia zostają w przeglądarce.
Ilość betonu i bloczków licz w kalkulatorach ilości. Tu jest wyłącznie szacunek kosztu stanu.
Pokrewne: fundamenty, murowanie, dach i więźba
Ławy — koszt fundamentów. Ściany — cennik murowania. Połać — koszt dachu i więźba.